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四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

曾发出“最后一电”震动全国 抗日老兵卢庆贻去世******

　　“此电恐为最后一电，来生再见。”这是抗日战争期间震动中国的“最后一电”中最为著名的一句话。

　　这封电报出自1944年的衡阳保卫战，约17000名中国士兵面对超过10万日军，坚守衡阳47天，打退日军多次进攻，直到弹尽粮绝时发出了这封被称为“最后一电”的电报。这封电报后经报纸报道，闻名全国，激励了国人的抗日热情。

　　2023年1月9日，当年发出了“最后一电”的发报员、抗战老兵卢庆贻的儿子卢先生向北京青年报记者表示，其父亲在1月8日上午10时55分于湖南湘潭去世，享年94岁，“父亲一直教育我们做人要诚实，要走正道，堂堂正正做人。他曾谈起战争时命悬一线的经历，但直到此前有人调查相关的历史时，他才说起自己就是著名的‘最后一电’的发报人。”

　　卢庆贻13岁报名参军

　　湘潭市退役军人事务局此前发布的文章中介绍，1941年，刚满13岁的卢庆贻报名参军，投身抗日，被分配到第十军军部。1944年，为扭转太平洋战场不利局面，日军急于打通从中国东北到东南亚的大陆交通线，疯狂实施所谓“一号作战计划”，扼守粤汉铁路的长沙、衡阳是主战场之一。当年5月底，第四次长沙会战爆发。日军主将找到中国守将的战法漏洞，狡猾地实施作战计划。当年6月，长沙沦陷，衡阳北面再无阻挡，日军大举南下进犯。第十军奉命死守衡阳，寸土不让，等待援军，但双方实力悬殊，守军只有17000余人，日军兵力超过10万人，还动用大量飞机大炮对守军阵地和衡阳城狂轰滥炸。

　　1944年8月6日发“最后一电”

　　文中介绍，卢庆贻曾回忆说，1944年6月下旬，日军三个师团对衡阳城发起第一次强攻，从地面和空中进行狂轰滥炸。但守军士气高涨，沉着应战，顶住敌人猛烈炮火，日军阵地几乎没有向前推进一步。“日军还使用了毒气，我军整整一个排的人都被毒死。城内的防毒面具都被送到前线，但还是远远满足不了需要，后来只能把毛巾打湿后围在脸上防毒。”卢庆贻说。此后，中国军队又先后打退了日军的两次强攻，但守军粮食弹药补给吃紧，援军却迟迟不到。8月6日，守军拟好了一道电报，由译电员交给卢庆贻，卢庆贻随即将电报发往芷江，后经由芷江空军台转往重庆。此后，卢庆贻被日军俘虏，万幸在被日军强迫劳动时逃脱，抵达贵阳后，才第一次从报纸上看到了他拍发的“最后一电”全文。

　　70多年后仍能背完整段电文

　　卢庆贻的儿子告诉北青报记者，父亲当时是部队中的电报员，当时译电员给卢庆贻的是电文代码，他自己并不清楚发布的电报具体内容，直到抵达贵州才了解到自己当时拍发的电报引发了全国热烈的反响。

　　据新华社此前报道，70多年后，卢庆贻在接受采访时仍能一字不差地背完整段电文。衡阳沦陷后，不少阵亡中国士兵遗体暴露于野，长时间没得到安置。抗战胜利后，包括卢庆贻在内的60多名第十军士兵赶到战场，用4个多月时间收集了3000多具阵亡将士遗体，全部合葬在衡阳城郊张家山一带。卢庆贻的儿子说，近些年父亲还曾和他一起去过张家山，“父亲给我讲当年这一带的情况，回忆当年的故事。”1946年，卢庆贻回到老家务农，再也没有出去。

　　据新华社报道，2015年9月3日，卢庆贻作为抗战老兵代表，受邀到北京参加纪念中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年大阅兵，并于当天坐上第11号阅兵车接受检阅。在卢庆贻卧房里，墙上挂着很多他参加抗战纪念活动的照片，桌上摆着各种荣誉和纪念勋章。“跟那些牺牲的战友相比，我算幸运的。无数将士官兵献出宝贵生命，才换来如今的和平生活。”卢庆贻说，“我们要珍惜和平，希望永远不要再有战争。”

　　卢庆贻的儿子向北青报记者表示，目前家人正在操办老人的后事，“父亲曾给我们讲过战争的残酷，谈起他九死一生的经历。但一直没提起自己就是‘最后一电’的发报人，直到前些年有研究者得知他是衡阳保卫战的亲历者，找他了解情况，老人才讲述了自己发出‘最后一电’的经过。在日常生活中，他也一直教育我们一定要做个诚实的人，要走正道，做一个正派的人。”

　　文/本报记者 屈畅 统筹/孙慧丽

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）